A tavaly október óta folyamatosan gyengülő forint, a magas forint alapkamat és a magas kockázati prémiumok miatt egyre több háztartás számára jelenthet problémát a hitelek törlesztése. Ilyen esetben viszont nem csak a lakás eladása az egyetlen kiút.
A tavaly óta folyamatosan gyengülő forint legnagyobb károsultjai talán a devizahitelesek. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) által közölt középárfolyam szerint 2008. július. és 2009. március között a svájci frankkal szemben 42 százalékot, az euróval szemben 31 százalékot, a japán jennel szemben 87 százalékot gyengült a magyar fizetőeszköz.
A forint mélyrepülése két szempontból jelent problémát az erős forint idején eladósodott devizahitelesek számára. A bankok mind a hátralévő tőketartozást, mind a havi törlesztő részleteket devizában határozzák meg. Ha gyengül a forint a hitel devizaneméhez képest, akkor emelkedik a forintban fizetendő havi törlesztő részlet, és nő a fennálló tőketartozás is, annak ellenére, hogy az ügyfél rendesen törleszt. A havi törlesztő részletet emellett növelheti még, ha a hitel kamatperiódusa ebben az időszakban jár le és a megnövekedett kockázati prémiumok miatt a bank is emeli a hitel kamatát.
Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója szerint bank és az ügyfél közös érdeke, hogy az ügyfél tudja törleszteni a hitelét, így ha az ügyfél megnövekedett törlesztő részleteket nem tudja fizetni, érdemes jeleznie a banknak, de még a késedelembe esés előtt.
Nem a lakás áron aluli eladása az egyetlen kiút – hansúlyozza Bánfalvi László. A szakember szerint számos más megoldás létezik. Ilyen lehet a futamidő meghosszabbítása, a kamat kedvezmény, rögzített, fix havi törlesztőrészlet megállapításának, fizetési halasztásnak vagy akár előtörlesztésnek, illetve a devizanem átváltásának kérelme is.
Futamidő meghosszabbítás
A futamidő meghosszabbítása, vagyis az alacsonyabb törlesztőrészlet, akkor jelenthet megoldást, ha az ügyfél jövedelmi viszonyai nem változtak jelentősen. A futamidő meghosszabbításának a feltétele, hogy az ügyfél – vagy egyes pénzintézeteknél az adóstárs – életkora a hitel lejáratakor ne haladjon meg egy adott szintet. A leggyakoribb felső életkori határ a 65-70 év.
A lehetséges hosszabbítás mértékének is vannak azonban korlátai: a futamidő maximális hossza általában 25-35 év körül alakul, tehát az ilyen hosszú futamidejű szerződéseket nem, vagy csak minimálisan lehet tovább hosszabbítani. Emellett azzal is számolni kell, hogy bár a futamidő meghosszabbításával a havi terhek ugyan csökkennek, de a teljes visszafizetett összeg magasabb lesz, hiszen a teljes futamidő alatt visszafizetett kamat összege is nőni fog.
Tőkemoratórium és kamatkedvezmény
Ha az ügyfélnek csak átmeneti segítségre van szüksége, kérhet tőkemoratóriumot. Ebben az esetben meghatározott ideig csak kamatokat fizet a banknak, így a havi díj a tőketörlesztés összegével csökken. A moratóriumot maximum 1 évig lehet igénybe venni, és ezalatt az időszak alatt nem csökken a tőke összege.
Hasonló megoldás a kamatkedvezmény: ebben az esetben maximum fél évig, alacsonyabb kamatot kell fizetni, ami szintén alacsonyabb törlesztő részleteket jelent.
Mind a tőkemoratórium, mind a kamatkedvezmény esetén viszont az elmaradó részleteket a türelmi idő lejártával az ügyfélnek ki kell fizetnie a banknak, amit általában a törlesztő részletbe építenek be.
Fix törlesztés forintban
Az árfolyam gyengülése okozta törlesztőrészlet-emelkedést az úgynevezett „forintban fix törlesztés” igénybevételével is meg lehet állítani. Ebben az esetben a bank adott ideig egy rögzített árfolyam mellett számolja ki a törlesztő részleteket, így az ügyfél ebben az időszakban minden hónapban ugyanakkora forintösszeget törleszt az árfolyamtól függetlenül. Az árfolyam mozgásokból adódó eltérést azonban az időszak végén egy további havi törlesztő részlet befizetésével kell kiegyenlíteni.
Fizetési halasztás
Amennyiben viszont az ügyfél jövedelmi körülményeiben jelentős változás történik, akár munkanélkülivé válik, vagy csökken a munkabére, fizetési halasztást kérhet a banktól. A halasztás mértéke és feltételei bankonként és hiteltermékenként eltérhetnek, a legjobb esetben a bank néhány hónapra a teljes fizetési kötelezettséget (tőke, kamat, díj) felfüggeszti, hogy ezalatt az ügyfél rendezni tudja jövedelmi viszonyait.
Elő- vagy végtörlesztés és devizanem-átváltás
A forint gyengülésének másik aspektusa a hátralévő tőketartozás megnövekedése. Ez a bankok számára jelent kockázatot, mivel a fedezetül szolgáló ingatlan értékét – főleg az ingatlan értékéhez képest nagyarányú hitelek esetén – meghaladhatja a tőketartozás. Ezt pótfedezet bevonásával vagy előtörlesztéssel orvosolhatja a pénzintézet, erre azonban csak akkor van lehetősége, ha a hitelszerződésben ezt előre rögzítették.
Ez a lehetőség azonban nagyon alapos körültekintést igényel – figyelmeztet Bánfalvi László –, hiszen az előtörlesztéssel illetve a devizanemváltással ugyan csökkenhet a devizahitel törlesztő részlete, de mérlegelni kell, hogy az eredeti és a jelenlegi árfolyam különbsége miatt adódó többlet tőketörlesztés, illetve a váltás költségei kisebbek-e, mint a törlesztő részlet csökkenéséből adódó megtakarítás.
Végső lehetőség: lakáseladás
Ha a hitelfelvevő 90 napon belül nem fizet, a banknak jogában áll felmondani a hitelszerződést, és visszakérni a fennálló tőketartozást. Ez több módon történhet: korábban megkötött vételi opció érvényesítésével, végrehajtáson kívüli árveréssel, a követelés eladásával. Ez azonban egy hosszú, több hónapot is igénybe vevő procedúra, amelynek során az ingatlant nem biztos, hogy sikerül piaci áron értékesíteni. Ezért ilyen esetben a bajba jutott ügyfél számára Bánfalvi László szerint előnyösebb, ha saját maga keres egy kisebb, olcsóbb lakást és piaci áron értékesíti a régit, majd a lakásárak különbözetéből visszafizetheti, vagy elfogadható szintre csökkentheti tartozását.
